每日经济新闻
公司

首页 > 公司 > 正文

加码融资担保 “千亿”新军中南建设的资本平衡术

每日经济新闻 2019-12-02 11:29:24

去年刚刚跻身“千亿”阵营的中南建设,今年以来的频繁融资动作颇受关注。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

11月22日、25日和27日,中南建设(000961,SZ)连发公告,为多家子公司提供总计38.04亿元融资担保。至此,中南建设及控股子公司对外担保总金额为661.37亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。

而就在一周前的11月21日,中南建设还发行了一笔27亿元的债券。记者查阅相关数据发现,这已是中南建设的第16笔境内债券,加上境外债券,今年截至11月22日,中南建设已发行18笔债券。

今年以来中南建设融资动作明显增加。截至11月22日,除债券外,中南建设还有约10笔应收账款融资、15笔信托融资、10笔租赁融资及2笔股权融资。

与此同时,中南建设在相关股权质押上也在加快动作。11月19日,中南建设向华夏银行股份有限公司南通分行质押2400万股。据记者不完全统计,截至目前,中南建设的股权质押已有约16笔(质押状态),另有约13家持有股权的子公司股权被质押(有效状态)。

今年中南建设为何高频开展的各类融资活动?风险系数是否可控?为支持项目开展和补充流动资金而开展的系列动作,是否能创造足够好的效果?

大幅加码融资担保额

11月22日,中南建设发布公告称,为9家公司提供总额25.68亿元担保;11月25日晚,中南建设公告为宁波中南锦时提供担保的进展,担保金额2亿元;11月27日,中南建设发布公告称,为温州、宁波等3家子公司共计10.36亿元融资进行担保。提供本次担保后,公司及控股子公司对外担保总金额为661.37亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。

中南建公告截图

至此,中南建设及子公司实际对外担保金额达651亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的374.18%。

值得一提的是,据中南建设9月9日披露,截至今年8月26日,公司担保合计92.75亿元,占2019年度净资产187.7亿元的49.41%。

近几个月,中南建设大幅加码担保额,其在上述进展公告中已提出“请投资者关注有关风险”。

今年以来,中南建设为何高频开展的各类融资活动?风险系数是否可控?为支持项目开展和补充流动资金而开展的系列动作,是否能创造足够好的效果?

对此,中南建回复《每日经济新闻》记者称,公司的对外担保基本都是为融资需要而进行的,今年中期公司的全部有息负债只有686亿元,在同类规模房地产企业中居于明显低位。其中一年以内的有息负债仅168亿元,同期公司持有的现金204亿元,是一年以内有息负债的1.5倍。公司有息负债杠杆率低,偿债能力强,经营风险低。

现金不足偿付压力剧增 

中南建设频频融资,一方面是补充流动资金,一方面则是为缓解负债压力。

就资金而言,上半年,中南建设的现金及现金等价物余额为164.89亿元(同比降14%),主要是增加净额减少了35%。

另外,截至2019年9月,中南建设持有货币资金254.50亿元,较年初增长了24%,主要靠融资——前三季度公司筹资活动现金流入同比增长63%至483.30亿元,取得借款收到的现金449.98亿元,同比增长61%。

中南建设三季报截图

除了扩大投资外,融资的第二大目的是还债。

截至2019年6月末,中南建设净负债率185%,相较今年上半年174家房企创新高的91%净负债率(平均值)而言,处于高位。

事实上,为了融资,中南建设“付出”不少,例如质押。

截至2019年6月末,中南建设控股股东中南城建持有的公司股份,已质押12.908亿股,占公司总股份的34.8%,占持有股份的63.93%。

不过一系列的积极操作也有效果。及至9月末,中南建设前三季的净负债率在去年底基础上进一步下降15.9pct至175.6%。

为控制负债,中南建设在投资方面也有所控制。2019年前三季度公司共新增项目51个,项目规划建筑面积合计约751万平方米,同比下降了43%。

对此,中南建设回复《每日经济新闻》记者称,公司的总负债率超过91%,是因为在公司的全部负债中超过52%是销售产品收到的现金,由于销售产品还没竣工,相关现金被视为负债的预收账款。扣掉这些没有风险的预收账款,公司的实际负债率43.35%,在行业中更处于绝对低位。

布局集中三四线如何解压

更健康的还债方式,无疑是加快项目回款,产生现金流偿还债务。

不过从目前中南建设的项目来看,大比例分布于三四线城市,一定程度上需要考虑城市消化能力对项目去化速度的影响。

从中报可见,今年上半年,在中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于一二线城市的面积占比约39%,位于三四线城市的面积占比约61%。

而在今年1~10月,中南建设新增的738万平方米建面土地中,三四线城市占比也达到67%(494.4万平米);期内中南建设的总货值1088.1亿元,有642.1亿元也分布于三四线城市。尤其是江苏省,在2016~2019年统计期内中南建设的销售占总量的65%~75%。

在亿翰智库研究总监于小雨看来,三四线城市在过去两年房价基本实现翻番,一旦需求出现问题,价格下调的可能性较大,还容易出现库存积累的现象。

“这个时候若企业在三四线城市的拿地成本较高,比较容易被套牢,从而影响企业的资金使用效率和扩张的步伐。”于小雨认为,这种格局下,全国化布局的企业,能通过区域平衡调节风险,但区域型房企则只能在进入低能级城市时谨慎又谨慎,因为现在行情下,可能一个项目就会致命。

中南建设2019年上半年获取项目城市分布 数据来源:中南建设半年报

不过,中南建设并未停止拿地的步伐。

11月6日,经35轮竞价,中南建设子公司嘉兴锦翔置业有限公司以溢价率25.90%、总价3.43亿元竞得湖州雷甸镇一宗商住用地;11月28日,中南建设子公司宁波市锦华置业有限公司经过47轮竞价,以溢价率12.84%、总价6.0653亿元竞得绍兴一宗商住用地。

中南建设回复《每日经济新闻》记者称,公司今年的平均售价超过12500元/平方米,如果计算全部未竣工资源的货值,一二线城市比例会明显高过其面积在总资源中的占比。

记者留意到一个细节,截至2019年6月中南建设存货跌价准备余额增加至7054.7万元,为预防部分城市房价大幅下滑面临的跌价。

中南建设的存货余额伴随规模增长,逐年递增,2016~2018年这一数值分别为741.31亿元、1109.85亿元、1350亿元,及至今年中期,公司存货已达到1532亿元,占流动资产63.68%。因而中短期的销售行情对于中南建设而言非常重要,这意味着大量存货是顺利变成资金,还是跌价贬值拖累公司经营活动。

中南建设方面表示,在都市圈和新的城市化区域里面,并不是原有行政等级高或人口规模大的城市发展机会更多,区域内中小城市随着基础设施的改善,更多外部人口的流入,可能会比核心城市有更快的增长。目前全国住房成交虽然有所放慢,但价格还十分稳定。项目是否存在减值风险是根据项目可能亏损来判断的,在理性投资的前提下,如果价格不出现明显波动,多数项目不应该有减值风险。

“千亿”后的杠杆边界

值得注意的是,在2018年跻身“千亿”阵营后,中南建设加大了项目的权益合作。数据显示,2019年中南置地1~10月销售金额1473.5亿元,权益销售金额约881亿元,权益占比60%,而在2018年,这一数据为53%。

选择引入伙伴,必定要面对“分羹”。

从利润率方面来看,前三季度中南建设毛利率为19.98%,而净利率及归母净利率仅为5.7%、5.53%。而TOP50房企的平均毛利润率32.6%,净利润率14.8%。中南建设明显低于行业平均水平。

并且净利润中,15.65%来源于投资收益,2019年中期公司投资收益为3.46亿元。这部分收益主要来自处置子公司股权的非经常性损益,以及对联营合营企业的投资收益,受制于合作方的经营效果。

不过整体而言,随着规模的快速扩大,带动中南建设三季度末营业收入409.56亿元,同比增长37%;归母权益同比增长13%至197.14亿元,少数股东权益则较年初增长了133%,至51.17亿元。

数据来源:克而瑞 制表:每经编辑 魏文艺

对此,中南建设表示,公司的起点低、底子薄,确实不能像其他融资成本低、有更多政府资源的公司一样,靠多借钱、拿便宜地来发展,选择利率很高的项目慢慢做。其发展只能靠提高运营管理能力,靠周转效率高,靠准确率高,所以虽然净利润率不高,但有更多改进运营效率的动力。通过运营能力的提升,公司的净资产回报率越来越接近优秀公司的水平。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析认为,中南建设在实现“千亿”目标后,提升规模、保持份额的诉求很明显,融资的驱动下对外担保也不断提升,从目前对外担保占净资产的比例来看,已经明显偏高。

张波进一步表示,无论是“千亿”之上的房企还是积极谋求规模化的中小房企,规模与利润的平衡、杠杆与安全的的把持,都需要得到高度重视。对于房企来说,关注通过降杠杆来加速降低企业自身的财务风险,实现自身有质量、稳定的发展在当下显得更为重要。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号:meikedichan)

封面图片来源:摄图网

聚福彩票网客户端

如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。
未经《每日经济新闻》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。

版权合作及网站合作电话:021-60900099转688
读者热线:4008890008

特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。

中南建设 融资

欢迎关注每日经济新闻APP

0

0

网站地图 百益彩票投注 668彩票网址 百益彩票客户端下载
申博官网33 申博代理官网 PT电子游戏官网 真人真钱骰子娱乐
ag亚游直营网黑钱吗 云顶LMG视讯 sunbet申博亚 澳门合法唯一指定博彩
百益彩票官方网站 聚福彩票网北京快3 百益彩票平台是正规的嘛 百益彩票客户端平台
百益彩票手机 百益彩票娱乐怎么样 百益彩票投注 聚福彩票网上海11选5
XSB345.COM 1115118.COM 5555ib.com DC583.COM 701SUN.COM
XSB918.COM 7777ib.com XSB577.COM 8LJS.COM 898sj.com
8ZQS.COM 8TJS.COM 288BBIN.COM 658XTD.COM 586sunbet.com
6666XSB.COM DC761.COM 178sunbet.com 1112933.COM 8NDS.COM